Kredyt hipoteczny a dochód z działalności gospodarczej

By | doradztwo kredytowe | No Comments
Działalność gospodarcza to bardzo popularna forma uzyskiwania dochodów w Polsce. Wiele osób uzyskujących dochody w ten sposób staje przed potrzebą zakupu nieruchomości korzystając z kredytu hipotecznego. Co powinien wiedzieć przedsiębiorca starający się o kredyt na zakup nieruchomości?
Kredyty działalność gospodarcza

Ocena zdolności kredytowej przy prowadzeniu działalności gospodarczej

Osoby uzyskujące dochody z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej powinni sprawdzić swoją zdolność kredytową, zanim podejmą jakiekolwiek zobowiązania. Banki stawiają różne wymagania przy ocenie zdolności kredytowej co do minimalnej długości trwania działalności oraz ocenie dochodu firmy w zależności od formy opodatkowania w urzędem skarbowym. Warto spotkać się z doświadczonym doradcą kredytowym, aby omówić szanse i ryzyka związane z udzieleniem kredytu hipotecznego.

Jak długo muszę prowadzić działalność?

Jeśli właśnie założyłeś działalność, jesteś dla banku niewiarygodny. Większość banków wymaga co najmniej 12-miesięcznego stażu prowadzenia działalności gospodarczej, a niektóre nawet 24. Jeśli zmieniłeś etat na działalność i masz kontrakt z tym samym pracodawcą, czyli przeszedłeś na tzw. „samozatrudnienie” – wystarczą 3 miesiące.

Wymienione wyżej okresy są według procedur bankowych okresami minimalnymi, co oznacza, że staż nawet miesiąc poniżej tego progu zeruje twoje dochody – bank nie weźmie ich pod uwagę. Oczywiście jeśli Twoja działalność trwa o wiele dłużej, również Twoja wiarygodność w ocenie banku jest wyższa.

Dochody firmy – analiza finansowa

Banki oceniają zdolność kredytową osób prowadzących działalność gospodarczą w zależności od formy rozliczenia firmy z Urzędem Skarbowym. Jak?

Księga przychodów i rozchodów (KPIR)

To najbardziej wiarygodna dla banku forma, gdyż pokazuje wynik finansowy netto firmy, po odliczeniu kosztów poniesienia przychodu oraz opłat daninowych: składek ZUS i podatku. Wynik netto firmy nie różni się niczym w ocenie banku od dochodu uzyskiwanego na etacie.

Co ważne: niektóre banki uwzględnią w dochodzie netto amortyzację, jako sztuczny koszt oraz jednorazowe inwestycje, np. zakup środka transportu, czy linii produkcyjnej. A co z działalnością sezonową? Niestety, takiej działalności nie zaakceptuje żaden bank, no może jeden 🙂 .

Ryczałt ewidencjonowany

Taką formę posiadają zazwyczaj firmy świadczące wszelkiego rodzaju usługi, np. budowlane. Banki oceniają zdolność kredytową w zależności od stawki procentowej płaconego podatku zryczałtowanego, przyjmując jako dochód netto część generowanego przychodu. Dlaczego tylko część? Ponieważ nie mogą w żaden sposób oszacować kosztów prowadzenia działalności, a co za tym idzie dochodu netto. Są jedynie 4 banki, które liczą ryczałtowców bardzo dobrze, są takie, które nie akceptują takiej formy w ogóle.

Karta podatkowa

Taką formę mają np. fryzjerzy. Sposób szacowania zdolności w tym przypadku polega na mnożeniu wysokości podatku z karty przez liczbę proceduralnie określoną w konkretnym banku.

Przykład:

  • Wysokość karty wynosi 148 złotych,
  • Mnożnik wybranego banku – 9,
  • Dochód netto w ocenie banku wynosi 9×148=1.332 zł.

Dokumenty potrzebne do kredytu

W zależności od formy rozliczenia z US będą potrzebne roczne zeznania podatkowe, aktualne zestawienie z KPIR lub z ewidencji przychodów, decyzja o wysokości karty podatkowej, zaświadczenia z ZUS i US o braku zaległości no i oczywiście wszelkie formularze bankowe.

Dodatkowej ocenie będzie podlegała obecność firmy w bazach dłużników, np. BIG, więc jeśli jesteś tam wpisany nie możesz liczyć na udzielenie kredytu. Warto sprawdzić te bazy zanim rozpoczniesz batalię o kredyt.

Jeśli według bankowej oceny zdolności kredytowej jesteś bez szans, warto rozpatrzyć kredyt inwestycyjny dla firmy, gdyż tutaj można się podeprzeć tzw. przyszłym dochodem(najczęściej z biznes planu) i również doprowadzić do zakupu nieruchomości. Innym sposobem jest kreatywne podejście do poprawy zdolności kredytowej, ale te metody omawiam indywidualnie z klientami decydującymi się na współpracę ze mną. Pytania? Zadzwoń lub napisz tutaj.

Dorota Bartczak

ekspert kredytowy Rzeszów

W jaki sposób poznać który doradca kredytowy jest uczciwy?

By | doradztwo kredytowe | No Comments

Do napisania poniższego tekstu zainspirował mnie telefon, a później mail od jednej z moich klientek. Napisała mi coś takiego:

„Przesyłam, jako załącznik, wzór naszej umowy kredytowej, którą dostaliśmy z mężem do zapoznania się i następnie mamy się umówić w banku na termin jej podpisania. W załączniku przesyłam też pierwszą symulację, którą doradca z banku przedstawił nam na samym początku rozmów o kredycie. Co istotne: w umowie kredytowej została zapisane inne warunki, niż te z symulacji, gdzie marża wynosiła 1,55% a teraz zawiera marżę 1,8%. Zadałam mailowo pytanie do doradcy z banku dlaczego tak się stało i otrzymałam poniższą odpowiedź, cyt: „Uprzejmie informuję, że zaistniała różnica w marży Państwa kredytu została spowodowana tym, że w symulacji wpisałam wyższą kwotę wartości nieruchomości. Ostatecznie oszacowana przez analityka wartość nieruchomości wynosi 303.000,00zł, dlatego marża wyniosła 1,8p.p.„. Czy coś możemy z tym w ogóle zrobić?

Uczciwy doradca kredytowy Read More

Ile zarabia doradca kredytowy?

By | doradztwo kredytowe | No Comments

Aby być na czasie w branży dość często odwiedzam fora internetowe o tematyce finansowej. Klienci tych forów piszą wiele opinii o doradcach kredytowych i finansowych, zarówno pozytywnych jak i skrajnie negatywnych. Poruszę ten temat, ale aby lepiej zrozumieć i mieć na ten temat własne zdanie chcę wyjaśnić jaka jest różnica między doradcą kredytowym a doradcą finansowym.

Na czym zarabia doradca kredytowy?

Read More