Wraz z początkiem 2015 roku wchodzi w życie kolejny etap Rekomendacji S, którego jednym z efektów będzie konieczność wniesienia przez kredytobiorcę minimum 10-procentowego wkładu własnego. Oznacza to ni mniej ni więcej, że każdy kredyt hipoteczny będzie w max wysokości 90%, zaś potencjalny kredytobiorca będzie zobowiązany do konieczności posiadania środków w wysokości co najmniej 10% wartości transakcji. Wiele banków, nie chcąc narażać klientów na zbyt nagłe zmiany, zaczęło wcześniej stosować zdecydowanie bardziej restrykcyjne korekty w stosunku co do wysokości minimalnego wkładu własnego.
Aktualnie obowiązujące zasady Rekomendacji S autorstwa Komisji Nadzoru Finansowego mówią nam, że bank nie może udzielić kredytu w wysokości wyższej niż 95% wartości kredytowej nieruchomości. Nie oznacza to oczywiście, że w każdym banku można liczyć na możliwość wniesienia jedynie 5-procentowego wkładu własnego.
Które banki będą wymagały minimum 10% wkład własny?
Posiadanie minimalnego 10% wkładu własnego umożliwia jedynie niewielka część banków, natomiast pozostałe wymagają znacznie większych – niektóre nawet 20% wartości nieruchomości. Zobacz poniżej jak na dziś wyglądają procentowo minimalne wymagania co do wkładu własnego w poszczególnych bankach.
Do końca 2014 roku na minimalny 5% wkład własny liczyć można w bankach: Alior Bank, BOŚ Bank, Deutsche Bank, Eurobank, Getin Bank, mBank, Millenium, Pekao i PKO BP. I tak w przypadku transakcji w wysokości na przykład 200 tysięcy złotych, na otrzymanie kredytu w takim banku pozwoli posiadanie 10 tysięcy wkładu własnego. Z nowym rokiem minimum wkładu własnego wyniesie 10% zatem i w tych bankach poziom wkładu własnego wzrośnie do 20.000.
W przypadku BGŻ i BZ WBK, które umożliwiają udzielenie kredytu w maksymalnie 90% wartości nieruchomości, będzie to też 20 tysięcy złotych. Najtrudniej będzie otrzymać kredyt w BPH, Credit Agricole, ING oraz Raiffeisen Polbanku, które już dziś wymagają co najmniej 20 procent wkładu własnego, czyli we wspomnianym przykładzie będzie to aż 40 tysięcy złotych.
Wysoki poziom wymaganego przez banki wkładu własnego jest dla wielu kredytobiorców sporym problemem, w szczególności dla ludzi, którzy nie posiadają żadnych oszczędności, ale ma to również swoje dobre strony. Wyższy wkład własny oznacza mniejszą wysokość kredytu a co za tym idzie zdecydowanie mniejsze jego koszty.
Czy wkład własny oznacza niższe oprocentowanie kredytu?
W wielu bankach istotne znaczenie przy ustalaniu wysokości oprocentowania kredytu ma wskaźnik LTV, czyli skrót od angielskiego „loan to value”, który oznacza stosunek pożyczonej kwoty kredytu do bankowej wartości nieruchomości, będącej zabezpieczeniem kredytu. Wygląda to tak, że im większy jest wkład własny, tym mniejszy jest wskaźnik LTV. Wiele banków w przypadku wyższego wkładu własnego, czyli mniejszego LTV, oferuje udzielenie kredytu na bardziej atrakcyjnych warunkach.
Wniesienie co najmniej 20-procentowego wkładu własnego przekłada się na obniżenie marży kredytu średnio o 0,2-0,3 procent w porównaniu z kredytem z minimalnym poziomem wkładu. Takie obniżenie marży bezpośrednio wpływa na zmniejszenie wysokości raty kredytu .
Każdy doradca kredytowy powinien umieć wyjaśnić, jak wkład własny wpłynie na wartość wskaźnika LTV i finalne oprocentowanie Twojego kredytu w danym banku.
Czym jest ubezpieczenie brakującego wkładu własnego?
W większości banków maksymalny poziom LTV w standardowych warunkach wynosi 80 procent. Pozostałe zgadzają się na na udzielenie kredytu hipotecznego z mniejszym wkładem własnym, ale pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia nazwanego ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego.
W przypadku nieruchomości o wartości 300 tysięcy złotych bank pożyczy nam nie więcej niż 240 tysięcy złotych (maksymalne LTV 80%). Jeżeli mamy wkładu własnego w odpowiedniej wysokości i chcemy skorzystać z maksymalnego poziomu LTV dozwolonego (95%) można liczyć na kredyt w wysokości 285 tysięcy złotych. Wtedy musimy się jednak liczyć z kosztem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, który w przykładowym przypadku wyniesie około 1600 złotych.
Wspomniana kwota obejmuje opłacenie składki ubezpieczenia w zależności od banku na okres ubezpieczenia od 3 do 5 lat. Jeśli po upływie tego okresu saldo zadłużenia nie obniży się poniżej 240 tysięcy złotych, czyli 80% wartości zabezpieczenia, to konieczne będzie jego odnowienie. Tak się może zdarzyć jeśli przy 30-letnim okresie kredytowania kredytu kredytobiorca nie będzie dokonywał żadnych dodatkowych nadpłat.
Jak zgromadzić środki potrzebne na wniesienie wkładu własnego?
Najlepszym znanym sposobem jest przygotowanie się do transakcji poprzez regularne oszczędzanie. Dobrym testem na próbę wspólnego życia z kredytem jest odkładanie w każdym miesiącu kwoty, która odpowiada wysokości przyszłej raty.
W przypadku zakupu wspomnianej nieruchomości za 300 tysięcy złotych, wysokość raty będzie wynosić około 1400 złotych, a to znaczy, że na wymagany od przyszłego roku 10-procentowy wkład własny, będzie się odkładało pieniądze mniej niż dwa lata.
Przyzwyczajając się przez kilkanaście miesięcy do sytuacji, że ponad tysiąc złotych z domowego budżetu nie będzie można już przeznaczyć na własne potrzeby mamy dobry sprawdzian na wspomniane życie z kredytem.
